1.Kinnisvara mõiste ja liigid
A. Tomsoni loeng 3. veebruaril 1998 TTÜ-s
•	kinnisvara mõiste
•	ajalooline ülevaade maa omandiõiguse kujunemisest
•	kinnisvaraga seonduv seadusandlus
Kinnisvara mõiste (1)

•	kinnisasi on maatükk koos selle
–	oluliste osadega
•	asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi
maatüki olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili, samuti maatükiga seotud asjaõigused
•	vara on isikule kuuluvad asjad koos rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohutustega
•	kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi
•	ulatus
–	teoreetiliselt
•	maa keskpunktini
•	õhuruumi lõpmatusse
–	tegelikkuses
•	piiratud (maavarade kasutamine, avalik-õiguslikud kitsendused, omaniku huvi jne)
   Kinnisasja ulatus
		 
Kinnisvara mõiste (2)
•	ehitised maatüki oluliste osadena
–	hoone on maapinnaga püsivalt ühendatud katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis
–	rajatis on ehitis, mis ei ole hoone
•	ehitist käsitletakse maatüki olulise osana eeldusel, et hoone kuulub maaomanikule 
ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata 
•	Eesti praktikas laieneb kinnisasja puudutav regulatsioon tihti ka hoonetele kui vallasasjadele
•	Eestis käsitletakse ka korteriomandit kinnisasjana
Ajalooline ülevaade maa omandiõiguse kujunemisest

•	feodaalne omandiõigus
–	läänistamine (Eestis algas 13. saj koos saksa mõisnikele kuuluvate mõisade rajamisega)
•	merkantilistlik omandiõigus
–	merkantilism tekkis 15. saj Euroopas
–	reduktsioon e. riigimõisade tagasivõtmine (Eestis 17. saj teisel poolel)
–	Eestis toimus 18. saj taas läänistamine
•	füsiokraatlik omandiõigus
–	tekkis 18. saj keskel Prantsusmaal
–	vaheetapp üleminekul liberalismile 
•	liberaalne omandiõigus
–	“isadeks” Kant (1724-1804), Hegel (1770-1831), Smith (1723-1790), Cobden (1804-1865) 
–	Eestis talude päriseksostmine Lõuna-Eestis alates 1860-ndatest ja Põhja-Eestis alates 1880-ndatest   
•	sotsiaalne omandiõigus
Seadusandluse areng Eesti aladel
•	nn talurahvaseadused (Liivimaal 1849; Eestimaal 1856; Saaremaal 1865)
–	õiguslik eeldus talupoegadele maa päriseksostmiseks 
•	Balti Eraseadus (1864)
–	4600§
–	loodi nn kõva kinnistusraamatu süsteem 
–	kasutusel kuni 1940. aasta “maareformini” 
•	maaseadus (1919)
–	maa võõrandamine suurmaaomanikelt
–	nn asunikutalude loomine
•	Riigivolikogu dekreet (1940)
–	maa kuulutati riigi omandiks
–	maa jagamine nn uusmaasaajatele
•	taluseadus (1989)
–	pärandatav kasutusõigus
Kinnisvaraga seonduv seadusandlus
•	asjaõigus	
–		maa eraomand
•	reformiseadusandlus
–	tagastamine	
–	erastamine
–	munitsipaliseerimine
–	riigistamine
–	(asendamine)		
•	nõukogudeaegne ENSV maakoodeks
–	maa riigi ainuomandis
Reformiseadusandlus
•	omandireformi aluste seadus (1991)
omandireformi eesmärk on omandisuhete ümberkorraldamine omandi  puutumatuse ja vaba ettevõtluse tagamiseks, omandiõiguse rikkumisega tehtud ülekohtu heastamine ning eelduste loomine turumajandusele üleminekuks
•	maareformi seadus (1991)
maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest
Kinnisvaraalane seadusandlik regulatsioon (1)
•	üldine regulatsioon
–	tsiviilseadustiku üldosa seadus (1994)
–	pärimisseadus (1996)
–	riigivaraseadus (1995)
–	rendiseadus (1990)
•	asjaõigus
–	asjaõigusseadus (1993)
–	asjaõigusseaduse rakendusseadus (1993)
–	kinnistusraamatu seadus (1993)
•	elamumajandus
–	elamuseadus (1992)	
–	korteriomandiseadus (1994)
–	korteriühistuseadus (1995)
•	moodustamine ja registreerimine
–	maakatastriseadus (1994)
–	maakorraldusseadus (1995)
Kinnisvaraalane seadusandlik regulatsioon (2)
•	hindamine ja maksustamine
–	maa hindamise seadus (1994)
–	maamaksuseadus (1993)
•	tehingud
–	kinnisasja sundvõõrandamise seadus (1995)
–	välismaalastele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadus (1996)
•	planeerimine ja ehitus, kitsendused, olulised osad
–	planeerimis- ja ehitusseadus (1995)
–	maanteeseadus (1991)
–	muinsuskaitseseadus (1994)
–	maapõueseadus (1994)
–	ranna ja kalda kaitse seadus (1995)
–	keskkonnajärelevalve seadus (1997)
–	metsaseadus (1993)
–	maaparandusseadus (1994)
–	veeseadus (1994)

2.Asjaõigus
A. Tomsoni loeng 5. veebruaril 1998 TTÜ-s 
Omandiõigus
Servituudid
Reaalkoormatised
Hoonestusõigus
Ostueesõigus
Pandiõigus
Omandiõigus (1)
•	omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle
–	omand on omandiõigus, mitte õiguse objekt (ese)
–	defineeritakse kui suurimat ja kõige üldisemat õigust asjale, mis isikul võib asja üle olla 
•	omanikul on õigus asja 
+ kasutada
+ vallata
+ käsutada
- nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist 
•	omand jaguneb vallas- ja kinnisomandiks
•	kõigil omanikel on võrdsed õigused
Omandiõigus (2)
•	omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega
•	omanik võib olla
–	füüsiline isik
–	eraõiguslik juriidiline isik
–	riik
–	kohalik omavalitsus
–	avalik õiguslik juriidiline isik
•	seaduses võib üldistes huvides teha vara omandamisel kitsendusi 
–	juriidilistele isikutele
–	välisriikidele ja nende kodanikele
–	rahvusvahelistele organisatsioonidele
–	kodakondsuseta isikutele
Omandiõigus (3)
•	omand on tähtajatu ja pärandatav
kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega (seaduses sätestatud juhtudel ka enne seda), kinnisomand lõpeb kande kustutamisega, samuti kinnisasja täieliku hävimisega 
•	kinnisasja omanik võib kinnisasjast loobuda
•	kinnisasja omandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud
•	kinnisasja valduse üleandmine ei ole tehingu oluline tingimus
•	kinnisasja omandamise tehing annab omandajale õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist
Omandiõigus (4)
hõivamise (hõivata võib ainult riik!), pärimise, sundvõõrandamise, sundenampakkumise või kohtuotsuse alusel tehakse kinnistusraamatusse kanne senise omaniku nõusolekust sõltumata
Omandi ulatus
kinnisomand ulatub maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel
kinnisasja omanik ei või keelata tegevust, mis toimub sellises kõrguses või sügavuses, milleni tema huvi vastavalt kinnisasja kasutamise otstarbele ei ulatu
•	kinnisomand ei ulatu maavaradele, mille loetelu sätestatakse seaduses
•	ühe kinnisasja piires olev veekogu kuulub selle kinnisasja omanikule
•	kinnisomand ulatub mere rannajooneni
•	kinnisomand ei ulatu põhjaveele
•	kinnisomand ulatub maatükiga püsivalt ühendatud ehitisele, kasvavale metsale jne
Omandi liigitus subjektide alusel
•	individuaalne omand
•	ühine omand
–	kaasomand
•	mõttelistes osades
–	ühisomand 
•	kindlaksmääramata osades
•	ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti
Omandi kaitse
•	omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab
•	omandiõiguse tunnustamiseks piisab, kui omanik tõendab, et tema omand on tekkinud õiguslikul alusel 
Servituudid
•	sõna “servituut” tuleneb ladinakeelsest sõnast “servio”, mis tähendab “teenimist”
•	jagunevad
–	isiklikud servituudid
–	reaalservituudid
–	kinnisomandi kitsendused (seaduslikud servituudid) 
•	seatakse
–	lepinguga
–	seadusega
Reaalservituut
•	mõiste
reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinniasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma
reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega
•	jagunemine
–	positiivsed reaalservituudid (kohustus taluda, näiteks karjatamisservituut)
–	negatiivsed reaalservituudid (kohustus hoiduda teatud tegevusest, näiteks kõrgusservituut)
–	linnaservituut (näiteks sademeservituut)
–	külaservituut (näiteks teesrvituut)
Reaalservituudi tekkimine ja lõppemine
•	tekib kinnistusraamatusse kandmisega ja lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust 
•	võib lõpetada kokkuleppel servituudi väljaostmisega
Üksikud reaalservituudid (1)
•	teeservituut
annab vastavalt liigile õiguse käia, sõita (jalgrattaga, autoga), ajada karja jne läbi teeniva kinnisasja
•	liiniservituut
annab õiguse juhtida läbi võõra kinnisasja oma kinnisasjale gaasi-, elektri-, side- ja muid liine
•	veejuhtimisservituut
annab õiguse juhtida oma kinniasjale vett allikast või muust võõrast veekogust läbi võõra kinniasja
•	veevõtu- ja karjajootmisservituut
annab õiguse võtta võõrast veekogust vett oma kinnisasja tarbeks ja joota oma loomi võõrast veekogust ning kasutada vastavalt jalg- ja karjateed
Üksikud reaalservituudid (2)
•	karjatamisservituut
annab õiguse karjatada loomivõõral kinnisasjal ja viisil ja ajal, mis vastab kohalikele oludele ja tavadele
•	toeservituut
annab õiguse toetada oma ehitist või seadeldist naabri ehitisele või seadeldisele ja nõuda, et naaber toeks olevat objekti korras hoiaks (korrashoid reeglina õigustatud isiku kulul)
•	seinaservituut
annab õiguse kinnitada või seada talasid, tugesid või muid ehitise osi naabri seina ning asendada neid uutega
•	üleehitamisservituut 
annab õiguse ehitada oma ehitisele rõdu , varjualune või muu selline osa, mis ulatub naabri kinnisasja kohale
Üksikud reaalservituudid (3)
•	sademeservituut
annab õiguse lasta voolata oma ehitise katuselt vihma- või lumevett võõrale kinnisasjale nii räästast kui ka toru kaudu
•	kõrgusservituut
annab õiguse keelata naabril püstitada ehitist üle teatud kõrguse
•	valgusservituut
annab õiguse saada naabri kinnisasja kohalt loomulikku valgust ruumile, mille valgustamine servituudiga on tagatud
•	väljavaateservituut
annab õiguse keelata naaberkinnisasjal kõike, mis takistab või oluliselt piirab servituudiga tagatud väljavaadet
•	kaitsevööndiservituut
annab õiguse rajada võõrale kinnisasjale kaitsevöönd või muul moel piirata valitseval kinnisasjal asuvate loodusobjektide kaitseks
Isiklikud servituudid
•	kasutusvaldus
–	koormab asja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju
–	võidakse seada nii vallas-(ka auto näiteks) kui kinnisasjadele
–	kasutusvalduse tekkimise aluseks on seadus või leping
–	seada konkreetse isiku huvides ja kestab maksimaalselt selle isiku eluea ja ei ole üleantav ja päritav
–	kasutusvaldus on levinud perekonnasuhetes
–	kasutusvaldus vallasasja suhtes tekib selle üleandmisega, kinnisasja puhul on eelduseks kinnistusraamatu kanne
Isiklik kasutusõigus
isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile
•	nimetatakse ka piiratud isiklikeks servituutideks
–	esemeks võivad olla ainult kinnisasjad
–	tegemist on piiratud kasutusõigusega ilma viljade omandamise õiguseta
–	maatükk ei ole koormatud mitte teise maatüki, vaid konkreetse isiku kasuks
Reaalkoormatised
kinnisasja võib koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on on seatud, perioodilisi makseidrahas või natuuras või tegema teatud tegusid
•	reaalkoormatist võib seada teatud isiku, riigi, kohaliku omavalitsuse või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks
reaalkoormatis on avalik-õiguslik, kui see on seatud seaduse alusel riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku isiku kasuks ja eraõiguslik, kui see on seatud eraõigusliku isiku või teise kinniasja igakordse omaniku kasuks 
•	tekib kandega kinnistusraamtusse, kusjuures tuleb ära näidata selle rahaline väärtus
Reaalkoormatised
•	omasid suurt tähendust keskajal
–	kümnis, st 10% saagist tuli loovutada mõisnikule
–	kooli- ja kirikuõpetaja ülalpidamise kohustus
•	tähendus tänapäeval
aktuaalne põlvkondadevaheliste suhete kindlustamisel näiteks kohustuse kaudu maksta võõrandajale kuni tema surmani elatist või anda maatüki vilju
•	liigid
–	küüdikohustus
–	ehististe, teede või maaparandussüsteemide korrashoiukohustus
Hoonestusõigus
isikul, kelle kasuks on hoonestusõigus seatud, on võõrandatav ja pärandatav õigus tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist
•	hoonestusõigus ulatub ka maale, mis on vajalik hoone kasutamiseks
•	hoonestusõiguse ulatus ei või piirduda hoone osaga nagu korrus
•	ehitis on hoonestusõiguse oluline osa
•	tekib kande tegemisega ja lõpeb kande kustutamisega kinnistusraamatust
•	hoonestusõigust võib seada ainult esimesele järjekohale ja seda ei või hiljem muuta
•	tähtaeg 36-99 aastat
•	maksud tasub ja avalik-õiguslikud reaalkoormatised kannab hoonestaja
Ostueesõigus
kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja võõrandamisel asuda omandaja asemele
•	ostueesõiguse võib seada teatud isiku või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks
•	ostueesõigus tekib seaduse või tehingu alusel
•	ostueesõigust võib teostada peale kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimist
•	sundvõõrandamisel ostueesõigus ei kehti
Pandiõigus
asja võib pandiga (pandiõigusega) koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks pant on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamiselepanditud vara arvel, kui nõuet ei ole kohaselt täidetud
–	tagamine võib põhineda ka isiklikul vastutusel: võlgniku kohustuse täitmisetagab kaasvastutajana kolmas isik- käendaja
•	pant on vallaspant või kinnispant
•	pandiõiguse üldpõhimõtted
–	pandiõigus on asjaõigus
–	pandiõigus on tagatisõigus ning määratud ja seatud nõude tagamiseksi
–	pandiõigus on realiseerimisõigus väljendudes õiguses asi realiseerida
–	koormatud asja omanik ei ole kohustatud nõuet tasuma, ta vastutab ainult panditud asjaga nõude ja selle tasumise eest
Vallasvara pantimine
•	käsipandina, kus panditud vallasasi antakse üle võlausaldajale (kasutatakse pandimajas)
•	registerpandina, kus valduse üleminekut ei toimu ja pantimine registreeritakse vastavas registris (näiteks transpordivahendid)
•	väärtpaberite pantimisena, mis toimub nagu käsipant väärtpaberi valduse üleandmisega
•	kinnipidamisõigusena võlausaldaja seaduslikku valdusse sattunud võlgniku asjadele
•	Eestis tuntakse vallaspanti ka ehitistele
•	registerpandi ühe võimalusena tuntakse kommertspanti- ettevõtte vallasvara pantimist (registreeritakse äriregistris)
Kinnispant
kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud, on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel
•	hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu
•	hüpoteek tekib kinnistusraamatu kande tegemisega ja lõpeb kande kustutamisega
•	hüpoteeki võib käsutada ainult hüpoteegipidaja 
3.Kinnisvarasüsteem kui tervik
A. Tomsoni loeng TTÜ-s 
10. 02. 1998
Avaliku ja erasektori osa kinnisvarasüsteemis
•	Avalik sektor
–	planeerimine
–	registreerimine
–	ehitusjärelevalve
Registreerimine
•	kinnistusraamat
–	kinnisasja õiguslik reziim
•	maakataster
–	maatükkide “majanduslik” reziim
•	hooneregister
–	hoonete tehnilised näitajad (Eestis omab ka õiguslikku tähendust)
•	ehitusregister
–	pooleliolevad ehitised (kasutusloa andmisel lähevad üle hooneregistrisse)
•	riigivararegister
–	riigi omandis olevad kinnisasjad ja muud kõrgema väärtusega varad, ei oma õiguslikku tähendust
Objekti tähistavad terminid
•	maatükk (maaüksus)
registreerimine maakatastris
•	katastriüksus
kandmine kinnitusraamatusse
•	kinnistu (võib koosneda mitmest katastriüksusest ehk lahusmaatükist)
•	krunt on ehitamiseks mõeldud piiritletud maatükk tiheasustuses või detailplaneeringu kohustusega aladel hajaasustuses
Üldplaneering
•	üldplaneering koostatakse linna/valla territooriumi (selle osa või ka mitme valla/linna või nende osade) kohta 
–	määratakse piirkonnad, kus detailplaneeringu koostamine hajaasustuses on kohustuslik
–	on aluseks detailplaneeringutele ja maakorraldusele hajaasustuses
–	näidatakse detailplaneeringute koostamise vajadus ja järjestus
Üldplaneering
•	ülesanded
–	territoriaal-majandusliku arengu põhisuundade kavandamine
–	kestva ja säästva arengu tingimuste määratlemine
–	maakonnaplaneeringus antud piiride täpsustamine
–	väärtuslike looduskoosluste säilimise tagamine 
–	 maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitamistingimuste kehtestamine
–	territooriumi funktsionaalne tsoneerimine
–	põhiliste teede, tänavate, raudteede, sadamate jne ning liikluskorralduse määramine
–	põhiliste tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine 
–	puhke- ja virgestusalade määramine
–	ranna ja kalda ulatuse täpsustamine
–	kaitseobjektide reziimi määratlemine
–	ettepanekute tegemine maa-alade ja üksikobjektide kaitse alla võtmiseks
–	riigikaitseliste maa-alade määratlemine
–	ettepanekute tegemine maakonnaplaneeringute muutmiseks 
Detailplaneering
•	detailplaneering koostatakse valla/linna territooriumi väiksema osa kohtaja on lähiaastate ehitustegevuse aluseks
•	krundi ehitusõigus
–	kasutamise sihtotstarve
–	lubatud ehitiste arv
–	ehitiste suurim ehitusalune pind
–	ehitiste lubatud kõrgus
kehtestatud detailplaneering on aluseks ehitiste projekteerimisele ja uute kinnistute moodustamisele ning olemasolevate kinnistute piiride muutmisele detailplaneerimise kohustusega aladel
Detailplaneering
•	Detailplaneeringuga määratakse
–	kruntideks jaotamine
–	krundi ehitusõigus
–	tänavate maa-alad
–	haljastus ja heakorrastus
–	ehitistevahelised kujad
–	tehnovõrkude ja-rajatiste paigutus
–	keskkonnakaitse abinõud
–	maakasutuse ja ehitamise erinõuded kaitsealadel
–	ettepanekud kaitse alla võtmiseks
–	olulisemad arhitektuurinõuded ehitistele
–	servituutide vajadus
–	riigikaitselised maa-alad
–	muud seadusest tulenevad kinnisomandi kitsendused
Detailplaneeringu koostamine ja kehtestamine
•	detailplaneeringu koostamist korraldab kohalik omavalitsus
–	võib sõlmida lepingu õiguse üleandmiseks
•	omavalitsusel on kohustus informeerida
–	planeeringukavatsusest
–	algatatud planeeringust
•	omavalitsusel on kohutus teostada avalik väljapanek (kaks nädalat)
•	planeeringu kehtestab kohalik omavalitsus
Kinnistusraamat
•	kinnistusregister
–	sisaldab kinnistu kohta käivaid kandeid nagu kinnistu koosseis, omanik, kinnistut koormavad piiratud asjaõigused jne
–	omab avalikku usaldatavust
•	kinnistustoimik
–	sisaldab kinnistusregistri osa ärakirja, esitatud dokumente, tõendeid lõivude tasumise kohta, kaarte jms
–	ei oma avalikku usaldatavust
•	kinnistuspäevik
–	registreeritakse saabunud kinnistamisavaldused vastavalt esitamise järjekorrale
Maakataster
•	ajalooline taust 
–	ladinakeelsest sõnast capitastrum, mis tähistab maksualuseid maaüksusi 
–	kreekakeelsest sõnast katastikhon, mis tähistab maksuregistrit  
–	Napoleon I käivitas Prantsusmaal katastri (cadastre), millel oli fiskaalne eesmärk 
•	jagunemine
–	fiskaalkataster
–	legaalkataster (Saksa Grundbuch’i ei kutsuta katastriks, seetõttu ei ole ka Eesti kinnistusraamat legaalkataster)
Tehingute registreerimine
•	suusõnaline kokkulepe, registreerimist ei toimu
•	kirjalik leping, registreerimist ei toimu
•	kirjalik leping, mis registreeritakse (nn deeds register) 
•	kirjalik leping, kuid registriüksuseks on kinnistu (nn title register)
•	registreerimine võib olla
–	kohustuslik või vabatahtlik
–	kõike või mingit osa hõlmav (näiteks ainult need üksused, millega tehakse tehinguid)  
Registreerimine:
Inglismaa
nn üldiste piiride (common boudaries) põhimõte, mis tähendab, et puudub kohustus maatükke mõõdistada (hekid, teed jm looduslikud piirid on aluseks piirkirjeldustele)
•	registreeritakse üksused, millega tehakse tehinguid 
•	nn tiitli (title) registreerimine (riik garanteerib õigsuse, võimalikud kahjud kannab spetsiaalne fond)
Registreerimine: Torrensi süsteem
•	kasutusel Austraalias ja Uus-Meremaal
–	nn tiitli süsteem
–	registreeritakse üksused, millega tehakse tehinguid
–	piirid mõõdistatakse
–	originaal registrisse, dublikaat “saajale”, neile lisandub plaan
–	“volume and folio”
–	omaniku muudatus registreeritakse nii originaalil kui ka dublikaadil
–	katab nii fiskaalseid kui legaalseid eesmärke 
Registreerimine: USA
•	nn dokumendi (lepingu) registreerimise süsteem (registration of deeds)
•	piirid mõõdistatakse
•	mõnedes osariikides ka torrensi süsteem
•	õiguste kindlustamise süsteem on üldlevinud 
Registreerimine: Lääne-Euroopa
•	nn tiitli süsteem
•	riikide kaupa erisused suured
•	tulevikuarengud seotud maainfosüsteemide väljakujundamisega
Kinnisvara moodustamine
•	Eestis ei ole antud riigi ja omavalitsuste monopoliks (nii on see näiteks Soomes ja Rootsis)
•	litsentseeritud ja vannutatud maamõõtjate süsteem (sarnaneb näiteks Taani ja Saksamaaga)
•	õiguslik regulatsioon
maakatastriseadus: moodustamine peab olema läbi viidud vastavalt registreerimise nõutele (registreerimisel on peale fikseerimise ka järelevalve funktsioon)  
Ehitusjärelevalve
•	omavalitsuse ülesanne ja ühtlasi monopol
•	ehitusluba
–	annab õiguse püstitada projektijärgne ehitis
•	kasutusluba
–	annab õiguse valminud ehitis kasutusele võtta 

4.Kinnisvaraturg
T. Tiitsi loeng TTÜ-s 
17. 02. 1998
Maa kui eriline kaup 
•	kindel asukoht
•	piiratus
•	igavene ja igavestikasutatav
•	vajalik elu olemasoluks
•	väärtust säilitav
•	ilma omahinnata
•	seotud tunnetega
•	ei vanane, rikne ega lähe moest
•	tehingud on haruldased
•	tehingupooled on kogenematud
•	objektid on väärtuslikud ja nõuavad suuri investeeringuid
•	hinda mõjutavad maksustamine ja loodetav hinnatõus
			professor Pekka V. Virtanen 
Turusituatsiooni iseloomustus
Maaturg
1. täielikku konkurentsi ei esine maaturul kunagi, kuna iga maatükk on omapärane. Kaup ei ole homogeenne. Vaba konkurents võib mõnel juhul esineda ka maaturul (kui ostjaid ja müüjaid on palju).
2. Palju müüjaid, vähe ostjaid. Maa puhul väga harva esinev. Kinnisvaraturul võib esineda olukordi, kus teatud piirkonnas ja teatud kinnisvara pallumine ületab oluliselt nõudluse.
3. Palju müüjaid ja vaid üks ostja on vaid teoreetiline võimalus. Ostjaks avalik-õiguslik isik, kes ostab maad kokku mingil üldkasutataval eesmärgil.
4. Vähe müüjaid ja palju ostjaid on suhteliselt tavaline olukord maaturul. Tüüpiline hoonestusmaa müümisel, millele rakenduvad detailplaneeringuga määratud tingimused. Kui müüjaid on vähe, siis igal müüjal suhteliselt suur mõju väärtusele. Kergesti võib tekkidamitteformaalne müüjate kartell. Selline olukord on tüüpiline arengumaadele, kus hinnad ületavad tunduvalt nende maksevõime, kes elamispinda vajavad.
5. Tasakaal, kus nii ostjaid kui müüjaid on vähe, pole tüüpiline. Enim esineb seda mitmekorrseliste elamute ja äripindade puhul.
6. Vähe müüjaid ja vaid üks ostja esineb harva. Põhiliselt reservmaa ja kasutamata maa ostmisel.
7. Müüja monopol, palju ostjaid. Eriti heas asukohas ja hinnalised kinnisvarad. Müüjal on head võimalused hinna tõstmiseks.
8. Müüja monopol, vähe ostjaid. Tüüpiliseks näiteks n asulas paiknev bensiinijaama krunt, millele pretendeerib suur hulk kütusefirmasid.
9. Üks müüja ja üks ostja. Näiteks krundi müümine, mis planeeringu kohaselt on mõeldud üldkasutatava hoone ehitamiseks.  

          

1. võimatu
2. harvaesinev
3. harvaesinev
4. tavaline (perelamu- ja suvilakrundid)
5. küllaltki harvaesinev
6. küllaltki harvaesinev (reservmaa)
7. küllaltki harvaesinev (väärtuslikud pereelamukrundid)
8. küllatki harvaesinev (väärtuslikud ärikrundid)
9. tavaline üldkasutatavatel maadel 

5.Kinnisvaraturu parameetrid
T. Tiitsi loeng TTÜ-s 
19. 02. 1998
Mis on turg?
•	süsteem, kus ostjad ja müüjad kauplevad kaupade ja teenustega hinnamehhanismi abil
•	ostjatel ja müüjatel on võimalik kaubelda ilma, et nende tegevust oluliselt piirataks
•	turg võib olla kohalik, riiklik või rahvusvaheline
Eesti Kinnisvaraturg
•	maakler
•	hindaja
•	haldaja
•	arendaja
•	maamõõtja
•	pangad
•	liising
•	kindlustus
•	ametnikud
Väärtust mõjutavad tegurid
•	I Sotsiaalsed tegurid
–	muudatused rahvaarvus
–	muudatused elanikkonna tiheduses
–	muudatused perekonna suuruses
–	jagunemine sotsiaalsetesse gruppidesse jne
•	II Majanduslikud tegurid
–	GDP
–	majanduse areng
–	palgatase
–	krediid saamise võimalused jne
•	III Seadusandlus
–	planeerimine
–	keskkond 
–	ehitus jne
•	IV Füüsilised ja keskkonna tegurid
–	loodusvarad 
–	kliima ja topograafia
–	mulla viljakus jne

•	asukoht
•	parim kasutus
•	infrastruktuur
•	keskkonna seisund
•	ümbruskond
•	füüsilised omadused
Kinnisvaraturu mahud naabermaades
•	Soome
–	kinnisvaratehinguid 1980-ndatel 65 000- 90 000 aastas
–	lisaks korterite müügid ja aktsiatehingud (kommertspindade osas) 80 000- 90 000 aastas
–	1/2 tehigutest on seotud elamispinnaga (20% suvilad)
–	3-4% kinnisvaradest vahetab aastas omanikku
•	Taani
–	kinnisvaratehinguid 162 000 (1986, seni maksimum)
–	1992 tehinguid 127 000, kinnistatud ca 1.9 milj kinnistut

7.Kinnisvaraturu uuringud
A. Tomsoni loeng TTÜ-s
03.03.1998
Infoallikad
•	tehinguregister
•	hooneregister
•	ehitusregister
•	kinnistusraamat
•	ajakirjandus
•	riiklik statistika
•	omavalitsused
•	kinnisvarafirmad
Kinnisvara analüüsi tüübid
•	otsene turuinformatsioon (direct market information)
–	otsene tehinguinfo (võõrandamised, rendid jne)
•	kaudne turuinformatsioon (indirect market information)
–	kaudne tehinguinfo
–	nõudmise-pakkumise info
–	üldine taustinfo (rahvastik, regionaalmajandus jne)
Tehinguregister
•	maaregistri (maakatastri) alamregister
•	peetakse Riigi Maa-ametis
•	ainult kinnisasjatehingud
•	seadusandlik regulatsioon ei vasta tegelikele (turu-uurimise) vajadustele
•	reaalselt käivitati 1997
•	1998 alustati ka Tallinna rendiinformatsiooni kogumist   
Hooneregister
•	nôukogudeaegne register, seadusandlik regulatsioon puudulik
•	majandusministeeriumi alluvuses
•	sisaldab infot hoonete kui vallasasjade tehingute kohta
•	ei vasta turu-uuringute vajadustele
•	algallikaks omavalitsuste registritele
•	kuulub ühendamisele ehitusregistriga
Ehitusregister
•	info hoonete kohta, millel on ehitusluba, kuid puudub kasutusluba
•	Keskkonnaministeeriumi alluvuses
•	võimaldab jälgida uusehituse mahtusid
•	reaalsus erineb registri andmetest, kuna “paberid” liiguvad omasoodu
•	kuulub ühendamisele hooneregistriga (ehitiste register) 
Kinnistusraamat
•	sisaldab infot ainult kinnisasjade (kinnistute) kohta
•	algallikaks 
–	tehinguregistrile
–	omavalitsuste registritele
Ajakirjandus
•	põhilised esitusviisid
–	hindade ja hinnatrendide graafikud (tabelid)
–	kommentaarid
•	osa erasektori markentingist
•	statistiline usaldusväärsus suhteliselt madal
•	väljaanded
–	Päevaleht
–	Õhtuleht
–	Postimees
–	Eesti Sõnumid
–	Äripäev
–	Ärielu
–	Tulu
–	Eesti Kinnisvara
Riiklik statistika
•	peetakse Riigi Statiskaametis
•	statistiliselt usaldusväärne, kuid võimaldab ainult makrotasandi analüüse
•	sisaldab nii kinnis- kui vallasasjatehinguid
•	andmed alates 1995. aastast
•	väljundiks statistilised kokkuvõtted
•	põhinäitajad
–	tehingute arv
–	tehingute koguväärtus
•	analüüsi osa nõrk
Omavalitsused
•	vajalik
–	planeeringud
–	ostueesõiguse realiseerimine
–	jne
•	tõsisem kogemus on Tallinna Linnavalitsusel 
–	hindamine maksustamise eesmärgil
–	ostueesõiguse realiseerimine
•	mingil kujul tehinguregister enamikes omavalitsustes
Kinnisvarafirmad
•	vajalik
–	hindamine
–	vahendus
–	marketing
–	jne
•	väljundid
–	ajakirjandus
–	avalikud üritused
–	turuülevaated (-analüüsid)
Tehinguinformatsiooni liikumine
Turuanalüüs 
(market analysis)
•	turuanalüüs on teatud objekti(de) nõudlust ja pakkumist mõjutavate tegurite analüüs
–	käesoleval ajal
–	tulevikus 
•	tegemist on eelkõige üldmõistega, mille alla mahuvad turuanalüüsi erinevad tüübid
Turuanalüüs- see on imelihtne!?...
•	printsiibid on (tunduvad?) lihtsad, kuid meetodid võivad olla keerukad (töömahukad)
•	turu areng ja selgus ning otsese ja kaudse informatsiooni vahekord määravad ka turuanalüüsi metoodika ja kvaliteedi
Kinnisvara analüüsi tüübid
•	turule või turuosale orienteeritud uuringud
–	kohaliku majanduse analüüs- üldise nõudluse määratlemine
–	turuanalüüs- nõudluse ja pakkumise määratlemine 
–	turustatavuse analüüs- konkreetse objekti võime konkureerida turul
•	üksikotsuse tegemisele orienteeritud uuringud
–	teostatavuse analüüs e rakendusuuring- kinnisvara arendusvõimaluste analüüs
–	investeeringu analüüs- konkreetse kinnisvara kui võimaliku investeeringu analüüs
Kohaliku majanduse analüüs (Analysis of Local Economy)
•	keskendub põhilistele nõudlust mõjutavatele teguritele
–	rahvastik 
–	tööhõive
–	sissetulekud
–	jne
Turuanalüüs 
(Market Analysis)
•	nõudluse ja pakkumise määratlemine 
–	konkreetsele kinnisvara tüübile (või tüüpidele)
–	konkreetses piirkonnas (või piirkondades)
Turustatavuse analüüs (Marketability Analysis)

•	konkreetse objekti võime konkureerida turul 
•	järgmised komponendid
–	objekti (teenuse või kauba) määratlemine
–	hind 
–	kogus
–	turustusperiood
–	ostja määratlemine
–	müügi strateegia
Teostatavuse analüüs (Feasibility Analysis) 
•	kinnisvara arendusvõimaluste analüüs
–	seotud konkreetse(te) objekti(de)ga
–	seotud konkreetse subjekti (investor/arendaja) ja tema võimaluste ja soovidega
–	arvestab kõiki “ettekirjutusi” (planeeringud jne)
–	annab hinnangu, kas projekt toodab vajalikku kasumit või mitte
Investeeringu analüüs (Investment Analysis)
•	konkreetse kinnisvara kui võimaliku investeeringu analüüs
–	seotud konkreetse(te) objekti(de)ga
–	esitab tingimused, milliste puhul on tegemist optimaalse riski-tulemi suhtega  

8.Eesti kinnisvaraturg
Mis on hind? (price)
•	seotud tehinguga
•	ajalooline fakt
•	hind muutub peale tehingu toimumist ostja jaoks objekti maksumuseks
•	hind võib olla seotud või mitte seotud väärtusega
Mis on väärtus? (value)
•	hinnangul põhinev summa
•	ei ole ajalooline fakt
•	ei tulene otseselt konkreetse objekti müügihinnast 
•	seotud subjektiivsuse ja teatava tõenäosusega
Mis on maksumus? (cost)
•	maksumus on hind, mida ostja on maksnud (soetusmaksumus)
•	teatud kontekstis “kulu” sünonüüm (ehituskulu=ehitusmaksumus)
•	kuulub põhiliselt finantsaruandluse terminoloogiasse (soetusmaksumus, jääkmaksumus) 
Turu areng (1)
•	nõudluse domineerimine
–	hindade järsk tõus
–	piiratud pakkumine
–	nõudlus seotud peamiselt välismaalaste ja välismaiste firmadega
–	nõudlus peamiselt heas asukohas ja heas kvaliteedis pindade järele
–	rentide tõus
Turu areng (2)
•	stabiliseerumine
–	tipprentide jätkuv tõus, teatud stabiliseerumine ülejäänud rentide osas
–	pakkumise mõningane kasv uusehituse ja renoveerimise kaudu
–	tehinguhindade stabiliseerumine, “juhuslike” hindadega tehingute vähenemine
Turu areng (3)
•	pakkumise domineerimine
–	märkimisväärne hulk uut ja renoveeritud pinda
–	tühjade pindade osakaalu tõus keskmises ja halvas asukohas ja kvaliteedis olevate objektide osas
–	rentide ja müügihindade stabiliseerumine või isegi langus
Eesti kinnisvaraturg 

Eesti kinnisvaraturu aktiivsusgrupid (1997 I pool) (1)
•	I grupp – Tallinn
–	aktiivne, stabiliseerunud turg 
–	nõudlus ja pakkumine on enam-vähem tasakaalus, järske muudatusi enam tulemas ei ole 
toimumas on turu järk-järguline selginemine, hinnad diferentseeruvad vastavalt asukohale ja kvaliteedile: kallimad pinnad kallinevad, odavamad pinnad odavnevad

•	II grupp - Tartu ja Pärnu kui Eesti mõistes suurlinnad
–	aktiivne turg, hinnad on tõusuteel, äripindade osas juba stabiliseerunud
Eesti kinnisvaraturu aktiivsusgrupid (1997 I pool) (2)
•	III grupp – Haapsalu, Kuressaare, Rakvere, Viljandi
–	rahulik, kuid suhteliselt kindel turg 
–	hinnatasemed kujunesid välja paar aastat tagasi olles praegu võrdlemisi stabiilsed
Kuressaare ja Haapsalu puhul on arengu eelisteks olnud (võrreldes teiste sama suurte linnadega) mere lähedus, mis oluliselt mõjutab nõudlust
–	Rakvere ja Viljandi näol on tegemist suhteliselt suuremate ja hea maineliste piirkonnakeskustega 
Eesti kinnisvaraturu aktiivsusgrupid (1997 I pool) (3)
IV grupp – ülejäänud maakonnakeskused Paide, Rapla, Jõgeva, Jõhvi, Võru, Põlva, Valga Kärdla,  Ida-Viru piirkonna suuremad linnad Kohtla-Järve ja Narva, soodsas asukohas väikelinnad Põltsamaa, Elva, Otepää, Sindi, Kilingi-Nõmme, Tapa jt.
–	rahulik turg, äripindade osas loid 
–	elamispindade osas on nõudlus ja pakkumine mõõdukad, hinnad on stabiilsed ja ei ole viimastel aastatel oluliselt muutunud
suhteliselt suurem on nõudlus odavama kauba järele, kuna kallima jaoks ei ole piisavalt ostujõudu; see tõstab odavama ehk vähemkvaliteetsema kinnisvara hinna võrreldes paremas kvaliteedis olevaga suhteliselt kalliks (avaldub kõige paremini 1950-60-ndate eramute kõrges hinnas, mis on samas suurusjärgus eelmise grupi omaga) 
–	äripindadele on iseloomulik pakkumise ülekaal
–	ehitus- ja renoveerimistöid praktiliselt ei toimu, kuna puudub nõudlus
–	renditasemed on suures osas juhuslikud, suhteliselt palju on hoiukuludele ligilähedaste kuludega renditud hooneid
Eesti kinnisvaraturu aktiivsusgrupid (1997 I pool) (4)
•	V grupp – ülejäänud väikelinnad ja asulad
–	veel ärkamata turg
–	tehinguid ei toimu kas üldse või toimuvad ebanormaalselt madalate hindadega
–	nõudlus on “null”
eraldi alagrupina võiks veel välja tuua monofuntsionaalsed kriisis või kriisohus asulad, mille elu ja heaolu sõltub ühest või paarist tööandjast (Võhma ja Oru, lisaks veel paarkümmend väikeasulat)
Nõudlus Eesti kinnisvaraturul
•	kontsentreerunud väikestele aladele
–	eelkõige Tallinn ja selle ümbrus ning lisaks veel üksikud suuremad linnad (ka need ei ole võrreldavad Tallinnaga) 
•	kohati äärmiselt tundlik muudatustele laenuturul
–	Tartu korteriturg
Pakkumine Eesti kinnisvaraturul
•	olemasolevate hoonete halb kvaliteet
–	uusehituse tempo on sel kümnendil olnud äärmiselt madal
•	vajalike kommunikatsioonide puudumine või ebapiisav võimsus
•	hoonete kui vallasasjade domineerimine, muud õiguslikust seisundist tulenevad riskid
•	uusehitus valdavalt seotud omakasutusega  
Eesti kinnisvaraturu positiivsed jooned
•	suhteliselt vähe seadusandlikke piiranguid
•	kasvav ja arenev turg
•	seadusandlus põhineb üldtunnustatud alustel
•	madalad arenduskulud ja kõrge tulutootlikkus
Eesti kinnisvaraturu negatiivsed jooned
•	usaldusväärse informatsiooni nappus
•	turg väike ja madala ostujõuga, nõudlus sellest tulenevalt madal
•	turu areng ebaühtlane, regionaalsed erinevused suured
•	lõpetamata reformid, selle läbiviimise reegleid on tihti muudetud
•	asjaajamine on keerukas, ametnike usaldusväärsus kaheldav